- 강원랜드 인근 고한·사북 지역 숙박시설 과잉 공급 상태 심각
- 강원랜드 건설 기점으로 숙박시설들이 난립했으나, 방문객이 줄어들며 수요가 급감
- 외지인 방문을 촉진하기 위한 강원랜드의 장기 전략이 절실한 때
강원랜드 인근 강원 정선군 사북 지역의 숙박시설들이 무분별한 과잉 공급으로 공실률이 늘어나며 붕괴 조짐을 보이고 있습니다. 강원랜드 건설을 기점으로 붐을 타고 들어선 분양형 숙박시설들이 정확한 수요 예측 없이 난립하며 지역 경제마저 위협하는 상황입니다. 당초 폐광 지역 경제를 활성화한다는 명분으로 강원랜드가 들어설 당시만 해도 많은 인파가 몰려들었고, 이에 군침을 흘린 외지 투자자들이 앞다퉈 정선 지역에 숙박시설을 짓기 시작했습니다.
그러나 시간이 흐르고 코로나19 팬데믹까지 겹친 지금은 일일 사용자 수가 현저하게 줄어들어 예전 수준을 회복하지 못 하고 있습니다. 그럼에도 지금은 새로운 리조트와 분양형 숙박시설을 짓는 등 계속적인 공급 계획이 잡혀 있습니다. 이로 인해 현재 고급 호텔 숙박료가 모텔 수준에 머무르는 등 수익 구조가 악화되고 있고, 중소 규모 숙박시설은 손님이 없는 등 지역 부동산 경기를 심각한 침체 상황으로 몰아넣고 있습니다.
강원랜드 인근 과잉 공급된 숙박시설, “호텔 값이 모텔 값”
지난 6월 말 기준 강원도 정선군 고한·사북 지역에 위치한 숙박시설 객실 수는 총 6,666개에 이릅니다. 이는 강원도 정선군 전체 숙박시설 객실 수인 7,901개의 84.37%에 달하는 압도적인 비율입니다. 사북 지역 객실만 4,022개로, 정선군 전체 객실 수의 50.9%를 차지하고 있습니다. 정선군 전체 숙박시설의 절반을 사북 지역 혼자 차지하고 있는 것입니다. 여기에 더해 1,190세대 규모의 도시형 숙박시설이 임대 및 분양형으로 건립되어 강원랜드 인근은 방문객을 수용하기 위한 숙박시설 인프라에 부족함이 없는 상황입니다.
문제는 수요가 없어 이러한 공급이 ‘과잉 공급’ 상태에 놓여 있다는 점입니다. 강원랜드 인근에는 하루 숙박료가 4만 원 수준에 불과한 호텔이 즐비합니다. 명색이 호텔이 모텔보다 저렴한 가격으로 운영되고 있는 것입니다. 정선군 사북읍 중심가에 있는 사북역 앞 대형 모텔은 9층 골조만 완성된 채 10년 가까이 방치되며 주변 경관을 훼손하는 것은 물론 지역 흉물로까지 전락했습니다. 분양 및 임대형으로 세워진 도시형 숙박시설은 공실률이 높아 대부분 월세나 단기 임대 형태로 전환됐고, 하루 4~5만 원 수준의 객실가로 간신히 연명하고 있습니다.
현재는 고급 호텔의 주말 숙박료조차 6만 원대로 떨어졌고, 성수기에도 빈 객실을 찾아보기 어렵지 않습니다. 한 호텔 관계자는 “화려한 외관만 남고 고객은 사라졌다”고 말하며, “호텔이 모텔 가격을 따라가고 있다”고 자조 섞인 반응을 나타냈습니다. 뿐만 아니라 사북 지역의 한 모텔업자는 “호텔이 모텔 가격과 비슷해지니 버틸 수가 없는 상황”이라며 “갈 수록 고객이 줄어드는 기현상까지 벌어지는 중”이라 하소연했습니다.
정선군 일대 숙박시설이 공급 과잉 상태에 놓은 것은 수요가 줄어든 탓이며, 수요 감소는 강원랜드의 현재 상황과 무관하지 않습니다. 강원랜드 입장객 현황에 따르면 강원랜드 카지노를 방문한 일일 평균 방문객 수는 2012년부터 2019년 하루 8,000명선을 유지했으나, 코로나19 팬데믹이 불어닥친 2020년 1,640명대로 급감했습니다. 2021년에는 2,310명 수준으로 회복한 뒤, 2022년부터 본격적으로 회복해 2022년 5,708명, 2023년 6,611명, 2024년 6,502명을 기록했습니다. 코로나의 영향에서 완전히 벗어난 지금도 여전히 팬데믹 이전 수준에는 미치지 못 하고 있는 것입니다. 코로나 기간 강원랜드를 방문할 수 없게 된 고객들이 온라인카지노 및 슬롯사이트로 대거 빠져나가며 돌아오지 않는 것도 이유의 하나입니다.
이는 개장 초기 달아올랐던 분위기와는 완전히 다른 모습입니다. 강원랜드는 개장 당시 하루 1,500명이 수용 한계였지만, 그럼에도 사람이 몰려들며 평일 평균 3,500명, 주말 평균 5,000명 이상이 방문했습니다. 개장 3년차인 2003년에는 누적 방문객 300만 명을 달성하여 내국인 입장이 가능한 국내 유일의 오픈 카지노라는 명성에 부족함이 없는 실적을 기록했습니다. 강원랜드의 폭발적인 성장과 함께 정선군은 외지 투자자들의 관심을 집중적으로 받기 시작했습니다. 특히 강원랜드 인근의 고한·사북 지역은 ‘카지노 프리미엄’을 기대한 외지 자본에 의해 숙박시설 및 상가 투자 열풍이 불었고, 신규 호텔과 리조트가 잇따라 들어서는 것은 물론 오피스텔 및 상가, 분양형 숙박시설까지 우후죽순 들어섰습니다.
강원랜드에 대한 환상으로 수요 없는 공급이 과잉 공급 야기해
하지만 문제는 실수요와 장기적인 수요 예측 없이 외지 자본이 유입되면서 초기 호황이 지나자마자 수익 구조가 빠르게 무너졌습니다. 단기 수익에 눈이 먼 공급 열풍이 지속 불가능한 공급 과잉을 야기한 것입니다. 수익률이 급감하자 투자자들은 빠르게 철수했고, 분양에서 임대로 방향을 전환하며 생존을 시도한 숙박시설은 임차인을 구하지 못 해 손실만 기록하는 상황이 이어졌습니다. 일시적 특수에 대한 기대로 과잉 공급된 유휴 건축물은 이제 정선군의 부동산 리스크로 자리하고 있습니다. 여기에 실제 투자자와 실제 운영자가 달라 책임 소재를 따지기 어려운 사정까지 겹치며 운영 부실과 시설 방치 등의 부작용이 터져 나왔습니다.
여기에 더해 작년 개장한 1,190실 규모의 대형 숙박시설과 7년 전 문을 연 500실 규모의 라마다 호텔이 가세하는 공급 폭탄이 떨어지자 공실률은 더욱 치솟았습니다. 주중의 호텔 로비는 텅 비어 있고 객실도 비어 있으며, 지역 상권마저 죽어가고 있습니다. 심지어 강원랜드 방문객조차 투숙을 하지 않고 당일치기로 이용하는 탓에, 비수기 공실률을 낮추고자 강원랜드가 보유한 1,827개의 객실(호텔 924실, 콘도 903실)마저 홈쇼핑 판매에 나섰습니다. 사북번영회 관계자는 “외지 자본이 분양형 숙박시설을 쏟아내고 떠나 버리면, 피해는 결국 지역 상공인과 주민의 몫”이라 말하며 “이런 흐름이 지속되면 사북은 숙박시설만 남은 유령도시가 되고 말 것”이라 경고했습니다.
물론 숙박시설 과잉 공급은 무분별한 외지 자본의 투자 열풍 탓일 뿐, 강원랜드의 잘못은 아닙니다. 강원랜드가 강원도 인근 지역 경제에 어마어마한 도움이 되고 있는 것은 사실입니다. 2024년 강원랜드의 매출액은 1조 3,641억 원으로, 단일 시설 기준 아시아 카지노 업체 중 최고 수준의 수익을 올리고 있습니다. 아시아를 넘어 세계 카지노 업계 전체로 눈을 돌려도 분명한 수위권입니다. 업체별로 비교시 강원랜드는 라스베이거스의 주요 카지노 업체들보다 높은 수익을 기록했습니다.
강원랜드의 높은 수익은 지방 소멸 위기에 처한 강원도 정선군의 재정에도 절대적인 영향을 미치고 있습니다. 강원랜드가 정선 지역의 지방세 수입에서 차지하는 비중은 매우 높습니다. 2024년 정선군의 재산세 총액이 약 56억 원인데, 이 중 강원랜드가 납부한 세급만 28억 6,200만 원에 달합니다. 강원랜드 혼자 정선군 전체 재산세의 51.1%를 차지하는 셈입니다.
게다가 정선군은 지난 3월 강원랜드로부터 받은 2024년 회계연도 배당금을 활용해 군민 3만 3,600명에게 1인당 30만 원씩 ‘민생회복지원금’이란 명목의 현금 복지 정책을 시행했습니다. 이 배당금은 강원랜드의 지분 37.9%를 보유하고 있는 정선군이 강원랜드의 영업이익 중 일부를 주주 수익으로 받은 것입니다. 그러나 강원랜드가 의도치 않게 야기한 숙박시설 공급 과잉 문제는 어느샌가 지역 경제를 차츰 좀먹고 있습니다.
카지노에서 벗어나 수익 구조를 다변화해야 지역과도 상생 가능
정선 지역 경제를 위기로 몰아넣는 숙박시설 공급 과잉 문제는 결국 강원랜드의 사업 다각화 계획이 하나의 해법이 될 수 있습니다. 지금 정선에서 벌어지고 있는 숙박시설 과잉 공급 현상은 단순한 경기 침체로 해석할 수 없습니다. 근본적으로 카지노에 지나치게 의존하고 있는 강원랜드의 구조적 취약성 때문이라 볼 수 있습니다. 강원랜드가 카지노에 의존하는 경향이 지나치게 높다 보니, 카지노 부문이 조금만 침체되어도 지역 경제에 이와 같은 나비효과를 불러일으키고 있기 때문입니다.
강원랜드는 전체 매출의 87.8%가 카지노에서 발생하고, 비(非)카지노 부문 매출 비중은 고작 12.2%에 불과합니다. 방문객의 99%가 내국인이라는 점도 성장성 측면에서 한계를 초래합니다. 수익 구조가 단순하고 편향될 수록 외부 변수에 취약해지는 것은 상식입니다. 코로나19 팬데믹과 정부의 카지노 산업 규제, 지속적인 인구 감소와 지역 소멸 위기 등의 문제가 터지면 가장 먼저 무너지는 것은 부동산 시장입니다.
따라서 강원랜드가 작년부터 글로벌 복합 리조트로 도약하기 위해 공표한 ‘K-HIT 프로젝트’는 침체된 지역 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있는 하나의 해법이 될 수 있습니다. K-HIT 프로젝트는 카지노 외 부문의 매출을 늘려 카지노에 집중된 수익 구조를 다변화하고, 카지노 방문객이 아닌 가족 다누이 관광객의 비중을 높여 가족 친화형 리조트로 탈바꿈하기 위한 정책입니다. 이를 위해 종합 관광 시설을 대거 확충하고 주변 지역과 연계한 관광 콘텐츠도 확장 중입니다.
성공적인 복합 리조트 전환을 위해 ‘복합 리조트 경쟁력 강화 특별위원회’를 구성하여 인천 영종도 파라다이스시티와 인스파이어 리조트를 벤치마킹하려는 시도도 병행 중입니다. 파라다이스시티는 인천공항에서 가깝다는 장점을 바탕으로 카지노 외에도 다양한 복합 엔터테인먼트 시설을 전개하여 개장 이후 빠른 기간에 누적 방문자 7만 명을 유치하는 등, 비카지노 부문 콘텐츠의 훌륭한 성공 사례로 자리매김했습니다. 인스파이어 리조트는 국내 최초로 아레나형 공연장을 갖춘 복합 리조트로, 현재 베인캐피탈이 운영 중인 곳입니다. 두 곳 모두 외국인 전용 카지노를 운영하고 있지만, 전체 수익 중 카지노 부문의 매출 비중은 지속적으로 감소하고 있습니다. 파라다이스시티의 카지노 매출 비중은 70% 미만이며, 인스파이어는 절반 가량에 불과할 만큼 비카지노 부문 매출 비중이 높습니다.
뿐만 아니라 작년 문화체육관광부의 강원랜드 규제 완화 방침에 의해 제2카지노 영업장 개설도 앞두고 있는 만큼, 카지노 부문과 비카지노 부문 양쪽 모두의 수익이 높아지면 지역 경제 또한 순조롭게 회복할 수 있을 것으로 기대됩니다. 강원랜드가 단순한 카지노 시설을 넘어 진정한 복합 리조트로 전환하지 못 하면 정선의 숙박시설은 유령 도시처럼 텅 비어가고, 지역 경제 회복 역시 요원할 것으로 보입니다. 카지노는 도시를 살릴 수 있지만, 지탱하진 못 합니다.
강원랜드가 글로벌 복합 리조트로 도약하려면 마카오의 사례를 참고할 필요가 있습니다. 마카오 카지노는 2013년 450억 달러(61조 1,600억 원)의 수익을 올려 라스베이거스를 제치고 세계 최대의 카지노 도시로 부상했습니다. 카지노와 바카라를 사랑하는 중국인들이 대거 마카오를 찾은 덕입니다. 호황을 누리는 카지노 산업 덕분에 마카오에는 고급 콘도와 복합 리조트, 국제학교가 들어서며 도시 전체가 최고의 부동산 투자처로 각광 받았습니다.
그러나 코로나19 팬데믹 기간 불어닥친 사회적 거리두기 정책은 마카오 카지노에 암운을 드리웠습니다. 사회적 거리두기로 인해 카지노를 방문할 수 없게 되자, 카지노 산업 의존도가 높은 마카오의 경제 구조는 팬데믹이라는 외부 충격에 속수무책으로 당할 수밖에 없었습니다. 마카오의 GDP는 팬데믹 기간 50% 이상 급감했고, 마카오의 부동산 시장은 신규 투자가 이루어지지 않는 와중에 급격히 위축됐습니다. 이는 엔데믹 이후에도 마찬가지라, 2025년 1분기 기준 마카오 주택가격지수는 202.4포인트를 기록해 전년 동기 대비 10.6% 하락했습니다.
이에 마카오 카지노는 카지노 중심에서 벗어나 복합 리조트로 거듭나기 위한 대규모 투자를 진행하고 있습니다. 중국 정부는 지난 2022년 마카오 카지노 라이센스 갱신을 앞두고 마카오 카지노를 과점하고 있는 6개 업체에게 복합 리조트로 변모하기 위한 투자를 요구했습니다. 라이센스 갱신 조건으로 10년간 160억 달러(21조 7,400억 원)를 카지노 외 부문에 투자하여 카지노 의존도를 낮추려는 목적입니다. 이에 마카오의 카지노 업체들은 테마파크와 복합 엔터테인먼트 시설, 마이스(MICE) 시설에 대규모 자금을 투입하고 있습니다.
상권을 살리기 위한 빈 집 재활용 등 자생을 위한 노력도 이어져
주변 상권 회복을 위해 버려지다시피 한 부동산을 살리기 위한 자생의 노력도 이루어지고 있습니다. 지난 2023년에는 강원도 주민들이 빈 집을 수리하여 마을 호텔로 개조하여 소멸 위기에 놓인 폐광 지역에 활기를 불어넣기도 했습니다. 강원도 고한읍은 대표적인 탄광 마을로, 1989년부터 시작된 폐광 정책으로 직격탄을 맞아 지역 경제의 동력을 잃고 말았습니다. 탄광 지역 경제를 활성화한다는 강원랜드가 설립되었지만, 인구는 계속 빠져나갔고 빈 집이 늘어나면서 지역 소멸 위기도 커져만 갔습니다. 이에 주민들은 강원랜드가 지역 주민들의 삶에 미치는 영향이 제한적이라는 점을 깨닫고, 지역을 살리기 위해 직접 팔을 걷어 붙이고 나섰습니다.
이렇게 탄생한 ‘마을 호텔 18번가’는 낡은 집과 상가를 새로 단장하고, 마당과 골목길을 정원과 꽃길로 꾸미는 ‘도시 재생’ 프로젝트입니다. 마을 호텔 18번가는 새로운 건물을 짓지 않은 채 기존의 부동산 인프라를 재활용한다는 측면에서 주목할 만한 사회 실험입니다. 주민들은 자발적으로 빈집이나 폐가, 유휴 시설을 수리하여 숙박시설로 개조했고 빈 건물이나 상가를 개조하여 카페, 레스토랑, 회의실 등의 시설을 구축했습니다. 호텔을 하기 위해 새로운 건물을 지은 것이 아니라, 이미 마을에서 영업 중인 상점들을 모아 하나의 호텔로 만들었습니다. 숙박시설이 잠을 잘 수 있는 호텔이라면, 마을 홀텔 18번가 골목에 있는 상점들은 호텔 부대 시설인 셈입니다.
마을 호텔은 주민들의 자발적인 참여를 통해 지역 소멸 위기를 극복하고 위한 사례로도 주목을 받고 있습니다. 지역 소멸과 같은 사회 문제 해결에 있어 여행·관광 콘텐츠 활성화는 유용한 정책으로 주목받고 있습니다. 거주 인구를 늘리기는 어렵지만, 방문자를 늘리고 체류 기간을 늘리면 지역 소멸 위기를 극복할 수 있는 가능성도 커지게 마련입니다. 다양한 방식으로 지역과 관계를 맺고 교류하는 ‘관계 인구’를 늘리는 데 있어 여행 및 관광이 매우 중요한 역할을 하는 이유입니다.
도시 재생 프로젝트를 통해 공유 경제에 나선다는 점도 긍정적입니다. 현재 마을 호텔에는 식당과 이발소, 세탁소 및 카페 등 15곳이 참여하고 있으며, 마을 호텔에 묵고 식당에 가면 할인을 받을 수 있도록 시스템을 구성하고 있습니다. 호텔 운영을 위한 자원 공유는 물론 일자리, 소득 창출까지 아우르는 공유 경제 플랫폼 역할을 하고 있는 것입니다. 마을 호텔에서 민박집은 호텔 객실이 되고, 중국집은 호텔 중식당이 되며 마을회관은 작은 컨벤션 룸이 됩니다.
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